Eric Zambon
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Para comprar imóveis em áreas nobres por metade do preço de mercado basta ler as letras miúdas. Os leilões de imóveis retomados pela Caixa Econômica Federal, geralmente informados apenas em anúncios escondidos em jornais ou na internet, são grandes oportunidades de fazer bons negócios e têm acontecido cada vez mais nos últimos anos.
Conforme a Caixa, ano passado, os contratos desse tipo à disposição do banco foram quase oito vezes a quantidade do número em 2009, atingindo a marca de 15,8 mil de imóveis com possibilidade de ir a leilão em 2016. Os descontos podem chegar a 90%, pois a instituição já retoma os imóveis por um preço menor e, para o certame, o valor ainda pode sofrer novos abatimentos.
Esmola demais…
O especialista em Mercado Imobiliário, Marcelo Prata, explica que o negócio costuma ser seguro, mas guarda uma dor de cabeça para o vencedor. “O principal e talvez o maior estresse é que, em 90% dos casos, o imóvel está ocupado pelo ex-dono. Embora a propriedade tenha sido passada ao banco, o comprador geralmente vai ter que ingressar com ação de posse”, explica. Ele aconselha, então, que o interessado contrate uma assessoria jurídica.
De acordo com a Caixa, essa dificuldade não costuma assustar os compradores. Desde 2009, a taxa de inadimplência nunca passou muito de 2% e, ano passado, ficou em 1,63%.
Conhecedor desse mercado explorado apenas por um nicho, o próprio Marcelo Prata desenvolveu um aplicativo, Resale, para rastrear os leilões, com possibilidade de o usuário filtrar as opções por preço e outros atributos. “Eu identifiquei essa necessidade lá em 2015, mas isso só se confirmou no ano passado. Os estoques da Caixa aumentaram consideravelmente e eles próprios têm interesse em atingir um público diversificado por diferentes canais”, afirma o especialista.
O Jornal de Brasília testou o aplicativo e encontrou, por exemplo, um apartamento de três quartos, no bloco S da 415 Sul, por cerca de R$ 390 mil, quase metade do valor pesquisado em sites especializados. Apesar da oportunidade, o DF costuma ter as menores taxas de desconto do País.
“Em âmbito nacional, a Caixa costuma colocar os imóveis à venda com corte de 30% no valor original, mas em Brasília a média é de descontos de 18%. Boa parte dos leilões se refere a apartamentos retomados, representando aproximadamente 60% do total de lotes inseridos nos editais.
Em tempos de recessão econômica, pode ser uma alternativa tanto para investimentos, pensando no futuro, quanto para conseguir uma moradia própria em local nobre. “Os indicadores mostram que o mercado de Brasília é aquecido, então mesmo com descontos menores, as vendas acontecem muito rápido”, diz Prata. Segundo ele, a Caixa tem interesse em vender os ativos e procura interessados dispostos.
Venda direta é a melhor
Existe um truque para saber quando um imóvel ficou tanto tempo ocioso que, muito provavelmente, suas condições de compra se tornaram ainda mais chamativas. Oficialmente, são quatro fases de vendas: o primeiro leilão, o segundo leilão, a Concorrência Pública e, por fim, a Venda Direta.
Atualmente, 70% dos imóveis retomados pela Caixa estão na fase derradeira. Segundo Marcelo Prata, isso “expõe a dificuldade do banco em desovar esse estoque”. Ele faz a ressalva: “No DF o percentual de imóveis nessa modalidade de venda é de apenas 32,7%. Ainda é um índice alto, mas revela a liquidez do mercado local”, diz.
Corriqueiramente, leilões desse tipo são frequentados por poucas pessoas. Muitas vezes, há um único comprador no local, e ele arrebata o imóvel pelo valor mínimo, sem disputa.
Existe a possibilidade, porém, de participação pela internet também, então o interessado deve ficar atento às oportunidades, para poder participar mesmo sem presença física.
Oportunidade na crise
Com o agravamento da recessão econômica e do desemprego — só no DF são 338 mil desocupados, conforme último levantamento da Companhia de Planejamento (Codeplan) — não é coincidência que a quantidade de imóveis retomados pela Caixa tenha crescido bastante. Em 2009, em todo o Brasil, apenas 2,6 mil casas haviam sido alvo da ação do banco.
Segundo a instituição, “o índice de imóveis retomados nos últimos sete anos está dentro do previsto pela política de crédito da instituição”. Os 15,8 mil contabilizados em 2016 representaram 0,35% do total da carteira de crédito imobiliário.
